Deutsche Konsum REIT: Mit Supermärkten durch die Krise

Aktualisiert: Jan 8

Die Deutsche Konsum REIT (DKR) ist eine von fünf deutschen Real Estate Investment Trusts (REITs) mit einer aktuellen Marktkapitalisierung von rund 600 Mio EUR. Die Gesellschaft mit Sitz in Potsdam wurde 2008 als GmbH gegründet und 2014 zur Aktiengesellschaft umgewandelt. Im Jahr 2015 folgte die Börsennotierung und im Januar 2016 schließlich die Erlangung des REIT-Status.


REITs sind in Deutschland noch relativ unbekannt. Die spezielle Form der Immobiliengesellschaft ist hierzulande erst seit 2007 gesetzlich verankert. REIT-AGs unterliegen weder der Körperschafts- noch der Gewerbesteuer. Aus Investorensicht ist dies überaus attraktiv. Zum Vergleich: Die Steuerbelastung auf den Gewinn beträgt für Kapitalgesellschaften in Deutschland im Normalfall um die 30 %. Um in den Genuss dieser Steuervorteile zu kommen, müssen REITs jedoch strenge Auflagen erfüllen:

  • mindestens 90 % Gewinnausschüttung

  • mindestens 75 % der Umsätze aus Immobiliengeschäft

  • mindestens 75 % des Vermögens in Immobilien

  • weitgehender Ausschluss von Wohnimmobilien

  • mindestens 45 % Eigenkapitalquote

  • maximal 10 % der Aktien pro Anteilseigner

  • starke Einschränkungen hinsichtlich des Handels mit Immobilien

In den USA wurde der erste REIT bereits 1961 gegründet. REITs sind dort durch ihr cashflowstarkes, schwankungsarmes Geschäft gekoppelt mit einer attraktiven Dividendenpolitik seit jeher beliebt bei Anlegern. In Deutschland hat sich die REIT-Landschaft jedoch seit der Einführung 2007 kaum entwickelt. Einer der Gründe dafür ist, dass bei Umwandlung einer bestehenden Gesellschaft in einen REIT die Buchgewinne der Immobilien in der Bilanz voll versteuert werden müssen. Dieser "Anfangsschock" würde erst über einen längeren Zeitraum durch die Steuervorteile kompensiert werden. Viele Manager scheuen sich entsprechend vor einem solchem Schritt.


Doch zurück zur Deutsche Konsum REIT: Die DKR investiert langfristig in Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs. Dabei konzentriert sich das Unternehmen eher auf kleinere Städte abseits der Metropolen. Derzeit umfasst das Portfolio 163 Immobilien mit einer Mietfläche von insgesamt 900.000 m². Der aktuelle Portfoliowert beträgt etwa 800 Mio EUR bei Mieteinkünften i.H.v. 64 Mio EUR. Einen Auszug an für die DKR typischen Immobilien seht ihr hier:



Hier auch der Link zur kompletten Liste aller Immobilien im Portfolio: https://www.deutsche-konsum.de/fileadmin/content/investorrelations/praesentationen/DKR_Portfolio%C3%BCberblick_31_03_2020_FINAL.pdf


Die DKR hat ihre Wurzeln im Osten der Republik, was sich ebenfalls in der regionalen Verteilung der Immobilien zeigt:



Das defensive Profil der DKR hat sich auch in der Corona-Zeit gezeigt. Zwar wurden im April rund 30 % der Mieten nicht gezahlt, da einige Mieter vorübergehend schließen mussten, diese wurden jedoch lediglich gestundet und fallen voraussichtlich nicht aus. Die Mai-Miete wurde bereits fast vollständig wieder gezahlt. Ein Großteil der Mieter sind aus eher konjunkturunabhängigen Branchen und solide finanziert:



Insbesondere die Edeka und die Schwarz Gruppe tragen einen erheblichen Teil zum Ergebnis bei. Sowohl Edeka als auch Schwarz mit Lidl und Kaufland dürften von einer potentiellen Wirtschaftskrise nur wenig betroffen sein. Unten seht ihr eine Auflistung der größten Mieter sowie die Weighted Average Lease Term (WALT), also die durchschnittliche Restdauer der aktuellen Mietverträge, aus einer aktuellen Präsentation der DKR:



Mit regelmäßigen Kapitalerhöhungen finanziert das Unternehmen ein beständiges Wachstum und will auf absehbare Zeit den Portfoliowert auf über 1 Mrd steigern. Allein im letzten Halbjahr wurden 44 Immobilien erworben. Das zeigt sich auch in den Zahlen. Die Funds from Operations (FFO = Nettogewinn + Abschreibungen/Amortisation - Veräußerungsgewinne) stiegen im letzten Halbjahr um 28 % im Vergleich zum Vorjahr. Bedingt durch die Kapitalerhöhungen und die daraus resultierende Verwässerung ist das FFO-Wachstum pro Aktie etwas geringer bei dennoch beträchtlichen + 21 %.


Rolf Elgeti, der umtriebige Vorstandsvorsitzende der DKR, ist selbst über mehrere Investmentholdings einer der größten Investoren mit circa 28 % der Anteile. Elgeti hat langjährige Erfahrung im Immobiliensektor und war zuvor Vorstandsvorsitzender beim MDAX-Mitglied TAG Immobilien AG mit Sitz in Hamburg. Vor einiger Zeit war er zu Gast bei Christian Röhl. Das sehr informative Gespräch könnt Ihr Euch hier anschauen: https://www.youtube.com/watch?v=eYZ5ug6my6I&t=4s


Vor kurzem stand ich in anderer Sache ebenfalls im Mailkontakt mit Christian Hellmuth, Finanzvorstand der DKR, der mir sehr hilfsbereit und mit großer Sachkompetenz meine Fragen beantwortet hat. Summa summarum macht das Management auf mich einen sehr guten, integren Eindruck. Fun Fact am Rande: Zum Kreise der Aktionäre gehören ebenfalls die Samwer-Brüder Marc und Alexander, sowohl privat als auch über ihre bekannte Beteiligungsgesellschaft Rocket Internet. Internet und DKR, passt, naja so fast ;-)


Fazit

Die Deutsche Konsum REIT dürfte sich als Stabilitätsanker in unsicheren Zeiten hervorragend zur Depotbeimischung eignen. Für das aktuelle Geschäftsjahr 2019/20 hat das Unternehmen eine FFO-Guidance von 34-36 Mio EUR veröffentlicht. Trotz Corona sollte das solide Wachstum künftig weitergehen. Dazu kommt eine in Zeiten des Nullzins sehr attraktive Dividende von derzeit 0,55 EUR je Aktie. Auf dem aktuellen Kursniveau von 17,40 EUR entspricht dies einer Rendite von 3,16 %. Ich selbst habe mir bei Kursen um die 17 EUR eine größere Position ins Depot gelegt. Top-Management, langfristig ausgerichtete Aktionärsstruktur und solides, wenig konjunkturabhängiges Geschäftsmodell überzeugen.


Hier noch die Entwicklung der DKR-Aktie seit dem Börsengang im Vergleich zum DAX sowie die aktuellen Kursziele der Analysten:





Dieser Artikel wurde von Jan Regenbogen verfasst.